Înainte de semnarea unui antecontract de vânzare-cumpărare, cartea funciară trebuie verificată cu atenție. Documentul arată situația juridică a imobilului la momentul emiterii și te ajută să afli cine este proprietarul, ce suprafață are proprietatea și ce drepturi sau sarcini sunt înscrise asupra acesteia. Tot aici pot apărea ipoteci, sechestre, interdicții, litigii, servituți, drepturi de uzufruct sau alte mențiuni importante pentru cumpărător.
Primul pas este obținerea unui extras de carte funciară pentru informare. Acesta îți permite să compari datele oficiale cu informațiile oferite de vânzător și cu situația pe care ai găsit-o la fața locului. Verificarea trebuie să cuprindă toate cele trei părți ale cărții funciare, nu doar numele proprietarului.
Antecontractul stabilește obligații pentru cumpărător și vânzător și presupune, de multe ori, plata unui avans. Din acest motiv, este bine ca verificările să fie făcute înainte de semnare. Dacă apar diferențe între acte, situația reală a proprietății și informațiile din cartea funciară, acestea trebuie lămurite înainte ca părțile să își asume obligații contractuale.
Pentru o verificare relevantă, folosește un extras cât mai recent. Astfel, ai acces la informații care reflectă cât mai bine situația juridică actuală a imobilului.
Verifică dacă datele imobilului corespund realității
Partea A a cărții funciare cuprinde informațiile de identificare și descriere ale imobilului. Aici găsești numărul cadastral, numărul cărții funciare, adresa, suprafața și alte date tehnice importante.
În cazul unui apartament, verifică suprafața înscrisă, eventualele dependințe, cota din teren și cotele aferente părților comune. Pentru o casă, trebuie urmărite atât datele terenului, cât și construcțiile înscrise pe acesta.
Compară informațiile din extras cu ceea ce ai văzut la proprietate. Dacă există o anexă, o extindere, un garaj sau o altă construcție care nu apare în documente, situația trebuie verificată înainte de antecontract. Uneori poate fi nevoie de actualizarea documentației cadastrale sau de înscrierea construcției în cartea funciară.
Este util să verifici cel puțin următoarele informații:
numărul cadastral;
numărul cărții funciare;
adresa imobilului;
suprafața înscrisă;
categoria și descrierea proprietății;
construcțiile și anexele înscrise;
cotele aferente terenului și părților comune.
Partea B arată cine deține dreptul de proprietate asupra imobilului. Numele vânzătorului trebuie să corespundă cu persoana înscrisă în cartea funciară.
Dacă există mai mulți coproprietari, verifică cine sunt aceștia și ce cotă deține fiecare. Într-o astfel de situație, tranzacția trebuie pregătită ținând cont de drepturile tuturor persoanelor înscrise.
Tot în această parte pot apărea informații despre modul în care a fost dobândită proprietatea. Imobilul poate proveni, de exemplu, dintr-o vânzare, o donație, o moștenire sau în urma unei hotărâri judecătorești. Aceste date trebuie corelate cu actele de proprietate prezentate înaintea tranzacției.
Verifică atent sarcinile înscrise în Partea C
Partea C este foarte importantă pentru un cumpărător deoarece aici sunt înscrise sarcinile și anumite drepturi ale altor persoane asupra imobilului. Aceste informații pot influența direct condițiile în care proprietatea poate fi cumpărată și folosită.
O ipotecă este unul dintre cele mai frecvente exemple. Prezența unei ipoteci nu împiedică în mod automat vânzarea unui imobil, însă trebuie stabilit cum va fi achitată obligația garantată și cum va fi radiată ipoteca. Aceste aspecte trebuie cunoscute înainte de stabilirea condițiilor finale ale antecontractului.
În Partea C trebuie urmărite în special:
ipotecile;
interdicțiile de înstrăinare sau grevare;
sechestrele;
măsurile de executare;
litigiile sau acțiunile notate;
drepturile de uzufruct;
drepturile de abitație;
drepturile de superficie;
servituțile;
alte promisiuni sau contracte notate în cartea funciară.
Un drept de uzufruct poate permite unei alte persoane să folosească proprietatea chiar dacă aceasta aparține vânzătorului. În cazul unui teren, o servitute de trecere poate permite vecinilor sau altor persoane să folosească o anumită zonă pentru acces.
Pentru case și terenuri este important și accesul la drumul public. Dacă accesul se face printr-o altă proprietate, trebuie verificat dacă există un drept de trecere înscris și care sunt condițiile în care acesta poate fi exercitat.
Orice mențiune pe care nu o înțelegi trebuie verificată înainte de semnare. Notarul sau un avocat poate explica efectele juridice ale înscrierilor și poate spune dacă acestea influențează tranzacția sau modul de folosire a proprietății.
Folosește un extras actual înainte de antecontract
Pentru verificarea preliminară a unui imobil poate fi folosit extrasul de carte funciară pentru informare. Acesta prezintă informațiile existente în cartea funciară la data emiterii și este util pentru documentarea înaintea unei tranzacții.
Extrasul pentru autentificare are un rol diferit și este solicitat de notar în cadrul procedurilor notariale pentru care legea îl impune. Cumpărătorul poate însă verifica din timp proprietatea printr-un extras pentru informare.
Prin ANCPI.Online poți solicita online un extras de carte funciară și îl poți primi în format electronic pe e-mail. Platforma oferă un serviciu privat de intermediere pentru obținerea documentului și menționează că nu aparține Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară și nu este afiliată oficial acestei instituții.
Pentru solicitare sunt necesare datele care permit identificarea proprietății, precum numărul cadastral sau numărul cărții funciare. Documentul primit poate fi apoi folosit pentru verificarea situației imobilului înainte de continuarea tranzacției.
După obținerea extrasului, compară informațiile cu cele care urmează să fie introduse în antecontract. Proprietatea trebuie identificată corect, iar suprafața, numărul cadastral și celelalte elemente importante trebuie să corespundă.
Antecontractul trebuie să stabilească exact imobilul care urmează să fie vândut, prețul, avansul, termenul pentru semnarea contractului final și obligațiile asumate de fiecare parte. Dacă există o ipotecă ce trebuie radiată sau o problemă cadastrală care trebuie rezolvată, aceste aspecte trebuie luate în calcul când sunt stabilite termenele și condițiile tranzacției.
În anumite condiții, promisiunea de vânzare poate fi notată și în cartea funciară. Pentru această procedură este important ca antecontractul să conțină termenul până la care va fi semnat contractul final. Notarea face existența promisiunii vizibilă în evidențele de carte funciară și poate avea un rol important în protejarea intereselor cumpărătorului.
O verificare atentă înainte de antecontract trebuie să confirme trei lucruri importante. Proprietatea trebuie să fie corect identificată, persoana care o vinde trebuie să aibă drepturile necesare, iar toate sarcinile sau drepturile altor persoane trebuie cunoscute înainte de semnare.
Cartea funciară oferă informațiile de bază pentru această verificare. Dacă analizezi proprietarul, suprafața, datele cadastrale și sarcinile înainte de plata avansului, poți lua o decizie mai bine informată și poți pregăti tranzacția în condiții mai sigure. Orice problemă descoperită din timp poate fi lămurită și, acolo unde este posibil, rezolvată înainte de semnarea contractului final.
