Modificarea cotei de TVA pentru locuințele noi aduce efecte vizibile în lanț. De la prețul final pe care îl plătești, până la strategiile de vânzare ale dezvoltatorilor. Totul se schimbă în momentul în care statul intervine în schema fiscală a pieței imobiliare. Creșterea TVA-ului de la 5% la 9%, iar acum spre 21% s o mutare care se reflectă imediat în comportamentul cumpărătorilor.
De unde a început modificarea
Statul român a aplicat până recent o cotă redusă de TVA pentru achiziția de locuințe noi. Condiția era să te încadrezi într-un plafon de preț, să cumperi o locuință sub 120 mp utili și să fie prima achiziție de acest tip. Cota era 5%.
Ulterior, din 2023, pragul a fost ajustat. Cota redusă s-a stabilit la 9%, iar începând cu august 2025 se aplică TVA de 21% în aproape toate cazurile. Excepțiile se limitează la antecontractele semnate și avansurile plătite înainte de termenul stabilit.
Ce înseamnă în cifre?
Să presupunem că ai în vedere un Apartament Bucuresti 3 camere, cu valoare de 130.000 euro. Până acum, cu TVA de 9%, plăteai 141.700 euro. Cu TVA de 21%, aceeași locuință va costa 157.300 euro. Diferența ajunge la peste 15.000 euro.
Acești bani nu se reflectă în calitatea apartamentului, în dotări sau în zonă. Se duc direct în bugetul statului. Creșterea TVA-ului reduce astfel puterea de cumpărare a populației. Cei care se încadrau cu greu în limitele de creditare, vor ieși din joc.
Ce se întâmplă cu dezvoltatorii?
Dezvoltatorii sunt forțați să își regândească planurile. Ei funcționează pe marje de profit calculate în avans. Dacă TVA-ul crește, au de ales între a suporta costul sau a-l transfera către client. În marea majoritate a cazurilor, opțiunea aleasă este a doua.
Asta se traduce prin scumpirea locuințelor noi. Prețurile listate deja iau în calcul TVA-ul crescut. La proiectele în desfășurare, dezvoltatorii accelerează vânzarea până la termenul-limită, pentru a atrage cât mai mulți cumpărători eligibili pentru TVA redus.
Ce se schimbă pentru cumpărători?
Dacă ești în proces de achiziție, trebuie să acționezi rapid. Verifică dacă locuința se încadrează în plafonul legal. Vezi dacă ai timp să semnezi antecontractul și să achiți avansul. Altfel, te trezești cu o sumă mai mare de plătit, fără ca locuința să se fi schimbat.
Costul suplimentar poate afecta:
- încadrarea în creditul ipotecar
- suma disponibilă pentru mobilare
- decizia de a cumpăra sau nu în următoarele 12 luni
Pe scurt, fiecare mie de euro în plus înseamnă un efort real. Dacă bugetul e limitat, TVA-ul poate înclina balanța spre amânare sau spre o alternativă mai mică.
Ce se întâmplă cu piața în ansamblu?
Mărirea TVA-ului are efecte în lanț. În primul rând, încetinește tranzacțiile. Mulți clienți amână decizia de achiziție, așteptând oferte mai bune sau o eventuală scădere de preț. Pe termen scurt, dezvoltatorii pot oferi reduceri temporare, dar aceste promoții sunt rare și limitate.
În al doilea rând, crește presiunea pe piața locuințelor vechi. Pentru că acolo TVA-ul nu se aplică, locuințele vechi devin mai atractive. Chiar dacă necesită renovări, costul total poate rămâne mai mic decât în cazul unei locuințe noi cu TVA de 21%.
Apoi, apar schimbări și în strategiile investitorilor. Cei care cumpărau pentru închiriere își regândesc calculele. Randamentul scade. Mulți vor prefera alte forme de investiții sau se vor orienta către piețe mai stabile fiscal.
Ce riscuri apar pentru dezvoltatori
Odată cu scăderea cererii, cresc stocurile nevândute. Proiectele începute pot fi încetinite sau chiar oprite, dacă vânzările scad drastic. Asta duce la pierderi și la probleme de cash flow pentru firmele mici sau medii.
Dezvoltatorii mari pot absorbi șocul mai bine. Au resurse, diversificare și acces la finanțare. Cei mici riscă blocajul. Pe termen lung, e posibil să vedem mai puțini jucători în piață și o concentrare a ofertei în mâinile unor grupuri mari.
Ce impact are asupra programului Noua Casă?
Programul Noua Casă rămâne limitat de plafonul maxim impus. Dacă TVA-ul crește, prețul brut depășește pragul și locuința nu mai e eligibilă. Astfel, un număr mare de apartamente noi vor ieși automat din aria de acoperire a programului.
Asta reduce drastic opțiunile pentru cumpărătorii cu venituri mici sau medii. Fără TVA redus, fără subvenții, fără opțiuni bancare avantajoase. E o combinație care descurajează achiziția în segmentul entry-level.
Cine are cel mai mult de pierdut?
Tinerii și familiile la început de drum. Cei care depind de credite. Cei care economisesc greu și se bazează pe o ofertă stabilă. Pentru ei, fiecare modificare fiscală face diferența dintre reușită și renunțare.
Pe de altă parte, cumpărătorii cu lichidități sau investitorii mari sunt mai puțin afectați. Ei pot negocia prețuri, pot plăti cash și pot alege proiecte în funcție de randament, nu de TVA.
Cum reacționează băncile
Băncile adaptează oferta în funcție de condițiile pieței. Dacă TVA-ul crește, suma împrumutată rămâne aceeași, dar avansul devine mai greu de acoperit. Dobânzile nu se schimbă din cauza TVA-ului, dar riscul de neplată poate crește. Asta duce la evaluări mai stricte și la o selecție mai dură a clienților eligibili.
Ce urmează?
Dacă nu apar alte modificări legislative, TVA-ul standard de 21% va deveni noua regulă în piață. Asta va schimba dinamica ofertei, comportamentul cumpărătorilor și modul în care se dezvoltă proiectele viitoare. Ritmul tranzacțiilor va încetini. Locuințele sub 120 mp și sub plafonul de preț vor deveni din ce în ce mai rare.
