Ai găsit un apartament sau un teren pe care vrei să îl cumperi. Prețul este bun, zona îți place, totul pare în regulă. Dar înainte să semnezi orice, trebuie să verifici situația juridică reală a imobilului. Extrasul de carte funciară este documentul care îți arată exact ce cumperi, de la cine cumperi și dacă proprietatea are probleme ascunse. Problema este că mulți cumpărători primesc acest document și nu știu ce să caute în el.
Acest ghid îți explică pas cu pas cum citești un extras de carte funciară, ce conține fiecare secțiune și care sunt semnalele de alarmă care ar trebui să te determine să investighezi mai departe sau să renunți la tranzacție.
Ce este extrasul de carte funciară și de ce este esențial înainte de orice achiziție
Extrasul de carte funciară este documentul oficial emis de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară) care prezintă situația juridică actuală a unui imobil. Funcționează ca un „buletin de identitate” al proprietății – îți arată descrierea completă a imobilului, cine îl deține și dacă are datorii, ipoteci sau restricții.
Extrasul CF îți permite să identifici din timp probleme pe care vânzătorul nu le declară: ipoteci active, litigii în curs, interdicții de vânzare sau coproprietari care nu sunt de acord cu tranzacția. Toate aceste informații sunt publice și pot fi verificate de oricine înainte de semnarea contractului.
Tipuri de extras de carte funciară:
- Extras de carte funciară pentru informare – poate fi solicitat de oricine, fără justificare. Costă de la 59 de lei și se obține în aproximativ 24 de ore. Este suficient pentru verificarea preliminară a proprietății înainte de a face o ofertă.
- Extras de carte funciară pentru autentificare – este solicitat exclusiv de notarul public în momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare. Blochează cartea funciară pentru 10 zile lucrătoare, perioadă în care trebuie semnat contractul.
Extrasul de carte funciară pentru informare se livrează în format PDF cu semnătură electronică extinsă și are valabilitate deplină la toate instituțiile.
Cele trei secțiuni ale extrasului de carte funciară – ce conține fiecare și ce trebuie verificat
Extrasul de carte funciară este structurat în trei părți distincte, fiecare cu un rol specific. Partea I descrie imobilul, Partea II arată cine este proprietarul, iar Partea III înregistrează sarcinile și restricțiile. Verificarea atentă a fiecărei secțiuni este esențială înainte de orice achiziție.
Partea I a extrasului CF – Descrierea proprietății
Prima secțiune a extrasului de carte funciară conține identificarea tehnică și fizică a imobilului. Aici verifici dacă proprietatea pe care vrei să o cumperi corespunde cu ceea ce ți s-a prezentat.
Ce găsești în Partea I:
- Numărul de carte funciară și numărul cadastral
- Adresa completă a imobilului (localitate, stradă, număr, județ)
- Suprafața de teren și suprafața construită
- Categoria de folosință (construcție, arabil, pădure, livadă etc.)
- Tipul proprietății, materialele de construcție, numărul de camere
Ce să verifici concret în Partea I a extrasului de carte funciară:
- Adresa din extras corespunde cu proprietatea vizitată
- Suprafața este conformă cu ce ți s-a comunicat (toleranță acceptabilă de 5%)
- Există un număr cadastral valid – absența lui poate indica probleme de intabulare
- Tipul imobilului corespunde cu ce ai vizitat (apartament, teren, casă)
Partea II a extrasului CF – Cine este proprietarul real al imobilului
Aceasta este secțiunea care îți arată de la cine cumperi de fapt. Aici verifici dacă persoana care îți vinde proprietatea este într-adevăr proprietarul înregistrat oficial.
Ce găsești în Partea II:
- Numele complet al proprietarului sau proprietarilor
- Cota de proprietate în cazul coproprietății (de exemplu, 1/2, 1/3)
- Actul prin care a fost dobândită proprietatea (contract de vânzare-cumpărare, moștenire, donație, hotărâre judecătorească)
- Data înregistrării dreptului de proprietate
- Tipul dreptului (proprietate deplină, uzufruct, superficie)
Ce să verifici concret în Partea II a extrasului de carte funciară:
- Numele proprietarului din extras trebuie să corespundă exact, literă cu literă, cu actul de identitate al vânzătorului
- Dacă există mai mulți coproprietari, toți trebuie să fie prezenți la notar pentru semnarea contractului
- Verifică procentul de proprietate – asigură-te că vânzătorul deține 100% sau că știi exact ce cotă cumperi
Atenție: Dacă numele din extras nu corespunde cu cel al persoanei care vinde, oprește tranzacția imediat și solicită lămuriri. Aceasta poate fi un indicator de fraudă.
Partea III a extrasului CF – Sarcini, ipoteci și restricții
Partea III este secțiunea critică pe care orice cumpărător trebuie să o analizeze cu atenție maximă. Aici sunt înregistrate toate sarcinile, restricțiile și limitările care afectează proprietatea.
Ce să verifici concret în Partea III a extrasului de carte funciară:
- Ipoteci bancare – credite garantate cu proprietatea. Se verifică: banca creditoare, suma garantată, dacă ipoteca este activă sau radiată
- Sechestre și popriri – măsuri de executare silită aplicate de creditori sau ANAF
- Interdicții de înstrăinare – restricții care interzic vânzarea proprietății
- Litigii în curs – procese active care afectează proprietatea
- Servituți – drepturi de trecere, acces la utilități sau restricții de construcție
- Drepturi de preempțiune – terțe persoane care au prioritate la cumpărare
Situația ideală: Partea III nu conține nicio înscriere activă. Proprietatea este liberă de sarcini și poate fi tranzacționată fără restricții.
Diferența dintre ipotecă activă și radiată: O ipotecă radiată înseamnă că datoria a fost plătită și ipoteca a fost ștearsă din cartea funciară. În extrasul CF curent, ipotecile radiate nu mai apar – ele sunt vizibile doar în copia cărții funciare în extenso, unde figurează tăiate cu o linie. O ipotecă activă înseamnă că proprietatea garantează încă un credit, iar aceasta trebuie obligatoriu radiată la momentul vânzării.
Semnale de alarmă care trebuie să te determine să oprești tranzacția
Nu toate problemele din extrasul CF sunt la fel de grave. Unele pot fi rezolvate, altele ar trebui să te determine să renunți complet la achiziție.
Oprește tranzacția imediat dacă:
- Numele proprietarului din extras nu corespunde cu actul de identitate al vânzătorului
- Există sechestre active sau interdicții de înstrăinare în Partea III
- Sunt mai mulți coproprietari dar nu toți sunt de acord cu vânzarea
- Nu există număr cadastral valid
Investighează mai departe dacă:
- Există ipoteci active – verifică dacă vânzătorul se angajează să le radieze la vânzare
- Suma ipotecii depășește prețul de vânzare – risc financiar semnificativ
- Există litigii active care afectează proprietatea – consultă un avocat
- Suprafața din extras diferă semnificativ de cea comunicată – posibil probleme de măsurătoare
- Există servituți care pot limita utilizarea proprietății
- Pe teren există construcții care nu sunt notate în cartea funciară – construcții fără autorizație sau neintabulate nu apar în extras, ceea ce poate indica probleme legale
Cum verifici autenticitatea extrasului de carte funciară primit în format digital
Extrasul de carte funciară obținut online se livrează în format PDF cu semnătură electronică calificată. Aceasta garantează trei lucruri esențiale: autenticitatea (documentul provine de la ANCPI), integritatea (conținutul nu a fost modificat după emitere) și valabilitatea juridică (are aceeași valoare ca documentul pe hârtie).
Cum verifici semnătura electronică:
- Deschide documentul PDF în Adobe Acrobat Reader
- Verifică notificarea din partea superioară – trebuie să afișeze „Signed and all signatures are valid”
- Dacă semnătura nu este validă sau documentul a fost modificat, nu folosi extrasul și solicită unul nou
Documentul conține și un cod unic de verificare, o dată și oră precisă de emitere și un număr unic de înregistrare. Autenticitatea poate fi verificată online pe pagina de verificare a ANCPI.
Cum te protejezi ca și cumpărător folosind extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară este principalul instrument de protecție al cumpărătorului într-o tranzacție imobiliară. Utilizat corect, te protejează de cele mai frecvente riscuri: achiziția de la o persoană care nu este proprietarul real, ipoteci ascunse, litigii nedeclarate și restricții care blochează utilizarea proprietății.
Procedura recomandată pentru orice achiziție imobiliară este următoarea: obții un extras de carte funciară pentru informare înainte de a face o ofertă, analizezi cele trei secțiuni conform ghidului de mai sus, iar dacă totul este în regulă, avansezi către negociere și semnarea contractului la notar. Notarul va solicita apoi extrasul de carte funciară pentru autentificare, care blochează cartea funciară pe durata tranzacției.
Investiția de la 59 de lei pentru un extras de carte funciară este neglijabilă comparativ cu riscurile financiare ale unei achiziții imobiliare neverificate. Un extras actualizat îți oferă certitudinea că proprietatea este liberă de sarcini, că vânzătorul este proprietarul real și că nu există probleme juridice ascunse care îți pot afecta dreptul de proprietate după cumpărare.
Nu semna niciodată un contract de vânzare-cumpărare fără să fi verificat personal extrasul de carte funciară al proprietății. Este dreptul tău ca și cumpărător și este cea mai simplă metodă de a te proteja într-o tranzacție imobiliară.
Surse imagini:
- Pexels
- Extrase.ro
